실거주 겸 투자, 가능한가? (1인 가구, 주거, 수익형)

실거주 겸 투자, 가능한가? (1인 가구, 주거, 수익형)

최근 부동산 시장에서 ‘실거주 겸 투자’라는 키워드가 주목받고 있습니다. 특히 1인 가구가 급증하면서 자신이 거주할 공간을 확보하면서 동시에 수익도 기대할 수 있는 부동산 상품에 대한 수요가 높아지고 있는데요. 이 글에서는 실거주와 투자를 동시에 만족시키는 부동산 선택법과 유형별 전략, 그리고 현실적인 수익 가능성을 살펴봅니다.

1인 가구 증가와 주거 변화

1인 가구는 이제 사회의 주요 구성원 중 하나입니다. 통계청 자료에 따르면 2025년에는 전체 가구의 약 40%가 1인 가구일 것으로 예상되며, 이에 따라 주거 수요도 과거의 가족 단위 아파트 중심에서 벗어나 소형 주택, 오피스텔, 도시형 생활주택 등으로 다양화되고 있습니다. 

이러한 변화는 ‘실거주와 수익’을 동시에 고민하는 투자 성향으로 이어지고 있습니다. 특히 젊은 직장인, 프리랜서, 디지털 노마드들은 자신이 살 집을 고르면서도 향후 임대 가능성까지 고려하는 경향이 강해졌습니다. 

예를 들어 서울의 소형 오피스텔이나 수도권 역세권의 도시형 주택은 월세 수익이 꾸준하고, 매매가 대비 임대 수익률도 괜찮은 편입니다. 전세 대신 매매를 선택해 실거주 후 투자로 이어가는 형태가 늘고 있는 것이죠. 

또한 정부의 정책 변화도 영향을 미치고 있습니다. 1주택 비과세 혜택, 청약 가점 우대, 실거주 요건 강화 등이 겹치면서 ‘한 채만 잘 사서 오래 보유하는 전략’이 강조되고 있습니다. 따라서 실거주 목적의 부동산도 입지, 수익률, 환금성을 기준으로 신중히 접근하는 흐름이 늘고 있습니다.

실거주 겸용 수익형 부동산 유형

실거주와 투자를 동시에 노릴 수 있는 대표적인 부동산 유형은 다양합니다. 

우선 가장 대중적인 선택은 오피스텔입니다. 특히 역세권, 업무지구, 대학가 인근의 소형 오피스텔은 본인이 직접 거주하다가 이사 후 임대 전환이 쉽고, 공실 위험도 낮습니다. 수익률도 연 4~6% 수준으로 안정적입니다. 

두 번째로는 다가구주택 일부 거주 방식이 있습니다. 건물의 한 층에 거주하면서 나머지는 임대를 주는 방식인데, 이는 거주와 수익을 명확히 분리하면서도 고정 수입을 기대할 수 있는 방식입니다. 다만 이 경우 건물 관리, 임차인 응대 등의 실무 부담이 따르므로 관리능력이 필요한 투자입니다. 

세 번째는 상가주택입니다. 1층은 상가로 수익을 내고, 2~3층에 본인이 거주하는 방식입니다. 이 방식은 상가 임대 수익이 안정적일 경우 장기적으로 매우 유리할 수 있지만, 공실 리스크, 업종 규제 등 상가 특유의 변수도 고려해야 합니다. 특히 주거지역 내 상가주택의 경우, 도시계획법 및 건축 규정도 함께 체크해야 합니다. 

마지막으로 최근엔 생활형 숙박시설 등 단기 임대가 가능한 상품도 관심을 받고 있습니다. 이들은 실거주가 불가능한 경우도 있으나, 일부는 규제 완화 지역에선 실거주도 가능하여 단기+실거주 병행 전략도 가능합니다.

실거주 겸 투자 시 주의할 점

‘실거주 겸 투자’는 장점이 많은 전략이지만, 반드시 유의해야 할 사항들도 존재합니다. 

첫 번째는 목적의 우선순위 설정입니다. 내가 당장 편하게 거주하는 것이 우선인지, 혹은 장기적인 자산 수익이 중요한지에 따라 선택해야 할 부동산의 형태가 달라집니다. 이를테면 주거 편의성이 우선이라면 주거용 오피스텔이나 신축 아파트가 좋고, 수익이 우선이라면 다가구주택이나 상가주택이 더 적합합니다. 

두 번째는 대출 및 세금 문제입니다. 실거주 목적의 주택과 수익형 부동산은 대출 규제가 다르며, LTV(주택담보인정비율)이나 DSR(총부채원리금상환비율) 기준도 다르게 적용됩니다. 또한 보유 시점에 따라 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세 등이 부과될 수 있으므로 사전에 세무 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다. 

세 번째는 임대 전환 가능성과 수익률 계산입니다. 실거주 후 임대를 계획한다면 해당 지역의 월세 시세, 공실률, 수요층 특성 등을 미리 파악해야 합니다. 일부 지역은 매매가는 높으나 임대 수요가 부족해 수익률이 낮은 경우도 있으므로, 단순한 호가보다는 실거래가 및 인근 유사물건의 임대 사례를 분석해야 합니다. 

마지막으로는 장기보유에 대한 심리적 여유입니다. 실거주 겸 투자는 단기간 수익보다 중장기적 자산운용 전략에 가깝기 때문에, 시장 흐름에 따라 조바심을 내지 않고 꾸준히 보유하고 관리하는 태도가 중요합니다. 특히 급매 처분보다는 안정된 수익 흐름을 목표로 해야 한다는 점을 명심해야 합니다.

실거주 겸 투자는 1인 가구를 포함한 많은 사람들에게 매력적인 전략입니다. 거주 안정성과 수익성을 동시에 고려한 선택은 부동산 시장의 흐름을 반영하는 현명한 투자 방식입니다. 하지만 그만큼 입지 선정, 수익률 계산, 법적 규제 파악 등 철저한 준비가 필요합니다. 

당신의 첫 집이 단순한 '거주지'를 넘어, '자산'이 되길 바랍니다. 지금부터 꼼꼼한 계획을 시작해보세요!